▎专题研究丨By：世联评估
引言
房地产行业融资是当前国内金融机构的主要业务之一，其对金融机构每年的利润做出了重大的贡献。而伴随着我国经济转型升级、《资管新规》的发布、房地产行业调控升级等，对金融机构来说房地产融资面临的成本风险、市场风险、政策风险、资金风险、经营风险等也不断上升，因此房地产行业融资投后管理就显得比较重要。
自2013年以来，各大投资机构越来越重视项目后期管理，投后管理作为整个投资周期中重要组成部分，也是“募、投、管、退”四大核心要点之一，更是项目风险把控、稳定项目盈利模式的关键环节。因此针对各类房地产融资，从项目放款到款项全部回收前，持续的、全方位的、立体化的帮助资金方对项目风险及隐患进行排查的过程就是投后管理。在投后管理作用愈发重要的市场背景下，第三方投后管理也悄然形成，也正以其独特优势成为保障投资安全重要的举措。
具体来讲，投后管理一般覆盖从实际投资后，到项目完全退出的整个时间周期，为管理决策提供支撑，并尽可能地从主动层面降低项目潜在风险，从而实现项目的保值增值。金融机构委托第三方投后管理机构进行项目监管，主要从五个方面，这五个方面全面涵盖了房地产融资中的各类风险。
房地产行业第三方投后管理主要分为财务监管、工程监管、证照及印鉴监管、合同监管、市场和政策监控等五个方面，这五个方面全面涵盖了房地产融资中的各类风险，同时能够在监管的过程中及时止损，从而能够保证金融机构的相关利益。本文就从这五个方面中的工程监管和财务监管进行初略探讨。
工程监管
图源：pixabay
在房地产行业融资投后管理项目中，工程监管内容通常包括以下两点：
★项目工程推进情况，即工程建设中所涉及的五证的办理情况、项目建设的形象进度把控、项目开发的施工计划等；
★项目工程成本控制情况，即施工所涉及的工程合同、施工成本核算控制、工程预决算情况等。第三方投后管理的主旨在于服务，是指尽可能在保证金融机构利益、风险因素提前感知的前提下，协调整个房地产项目又好又快的推进。
目前金融机构在开展房地产行业融资业务时，越发的注重加强房地产开发项目的工程管理主要原因体现在以下几个方面：
★房地产行业融资第一还款来源通常是项目的销售回款。金融机构通过所委托的第三方专业机构对该项目的工程情况进行监管，能够及时了解项目的推进情况、及时作出对项目有利的决策，同时能够有力的推进项目发展，使其顺利达到预售阶段。在项目达到预售条件时，可以及时协助项目公司办理预售证、制定销售计划等，从而实现项目的顺利销售，保证项目可以顺利回款，进而实现房地产融资项目的安全退出；
★由于房地产行业融资通常会要求房地产开发企业将融资对应的土地或在建工程进行抵押。金融机构可以通过所委托的第三方专业机构对该项目的工程情况进行监管，可以掌握在建工程抵押物的实际价值变动情况，从而有助于控制整个项目的风险。
★在部分房地产项目操作过程中，有的项目公司会基于自身其他业务发展资金需要或者其母公司其他业务发展资金需要等，通过各类工程类的合同，进行一定的相关操作，进而实现自身的目的。
金融机构可以通过所委托的第三方专业机构对该项目的工程合同进行监管，可以通过合同以及项目成本控制等方式，将项目的成本控制在合理的范围内，同时，还可以通过工程管理控制项目工程类付款，保证融资资金或者销售回款确实用于项目的开发建设，从而在尽可能的程度上增加整个项目的安全边际，扼杀风险。
在房地产行业融资项目中，工程监管在影响房地产项目销售回款、抵押物价值以及项目成本控制等方面有着重要的作用，那么第三方监管机构投后管理人员如何进行工程管理呢？具体主要可以从以下三个方面进行操作：
◆首先，在金融机构给项目公司放款前，需要项目向投后管理人员提供项目的《项目开发计划》（对具体项目主要工程节点、五证取得节点等进行约定）和《项目目标成本表》（对土地价款、前期费用、主体工程费用、配套措施费、开发间接费等进行逐条细化并且设定签约上限指标），然后经第三方监管机构投后团队工程负责人和投后总负责人审批后，现场驻场人员以《项目开发计划》和《项目目标成本表》为依据对项目的工程进度以及项目的成本等方面进行监管。
现场监管人员尤其需要重点关注《项目开发计划》中重要节点如项目达到正负零、项目主体工程结构封顶、项目达到预售条件等和《项目目标成本表》所需要签署的金额重大的合同。
◆其次，在实际项目工程监管过程中，现场监管人员尽可能的列席项目公司工程例会、工程投标会等主要涉及工程事宜的会议，以便监管人员从上述会议中了解整个项目的推进的实际情况、项目推进的下一步计划等。另外，项目现场监管人员定期或者非定期对项目进行现场进行查勘（以工程形象进度照片及撰写查勘报告的方式进行记录），通过与现场施工人员或监理人员了解工程情况；同时结合监理月报以及项目公司的工程进度报告等，记录实际工程进度以及施工过程中存在的问题。
需要注意的就是现场监管人员需要通过工程形象进度以及项目公司提供总包产值，为支付总包工程款提供意见，确保总包工程款付款在合同约定的范围内。
◆最后，投后管理人员在进行项目工程监管时，需要及时了解当地房地产政策或者国家的政策（已经成文的政策规定或者当地行政办事窗口的要求）可能对整个项目推进产生的不利影响，及时发现可能的问题并且和金融机构内部投后管理团队以及项目公司商讨风险应对预案。
如部分区域为了调控房地产市场，从工程形象进度或者工程已投入占总投入比例等提高预售证办理标准，这将大大影响项目实现预售的时间，对整个项目的工程推进、资金调配、项目销售等产生重大影响，可能影响信托计划的安全运作。即使相对安全的住宅类项目受到政策的影响都比较大，其他类型的项目如旧城改造项目、城市更新项目等更是有可能受到来自政策致命的冲击。
财务监管
图源：pixabay
在房地产行业融资第三方投后管理项目中，财务监管内容通常包括以下几点：
★日常管理中的资金审批，即复核不同类别资金支付的申请及相关材料并出具专业的合理性意见供金融机构进行决策；
★用印审批中涉及财务方面的监管，即企业的合同用印，合同是房地产开发活动中最重要的环节之一，合同的规范性、合同金额的合理性、合同用途的合理性以及合同的完整程度等是房地产开发过程中资金、质量、成本的安全和保证；
★月度资金计划的审批、核对，设立月度资金计划是企业经营活动中不可缺少的，能够约束项目公司对成本的控制、对资金的合理规划的体现。
在房地产行业融资项目中，资金的使用是否合理、合规是第三方监管最核心的内容，也是确保项目风险可控的关键，那么金融机构投后管理人员如何进行财务管理呢？具体主要从资金审批、用印审批、合同审批三个方面进行操作。
★资金审批：在资金审批前，要收集被投企业资金使用的相关材料，并核实相关材料中的内容，包括时间、金额、支付比例、关联方账户、是否关联合同等；在审批资金使用及相关材料的过程中，严格按照与资金方签订的合同条款进行，为资金方把好第一道关，切实保护资金方的资金安全以及全方位的监控项目的发展；在对资金审批作出判断后，提出相关问题并总结资金支付的相关情况向资金方汇报，待资金方答复后，执行资金方的审批意见。
★用印审批：在用印审批前，要收集被投企业用印的相关材料，并核实相关材料中的内容，包括时间、金额、支付比例、关联方账户、是否关联合同等；在审批用印材料及相关材料的过程中，严格按照与资金方签订的合同条款进行，为资金方把好第一道关，切实保护资金方的资金安全以及全方位的监控项目的发展；在对资金审批作出判断后，提出相关问题并总结资金支付的相关情况向资金方汇报，待资金方答复后，执行资金方的审批意见。
★合同审批：在合同审批前，要收集被投企业合同的相关材料，并核实相关材料中的内容，包括时间、金额、约定期限、关联方账户、是否关联合同等；在审批用印材料及相关材料的过程中，严格按照与资金方签订的合同条款进行，为资金方把好第一道关，切实保护资金方的资金安全以及全方位的监控项目的发展；在对资金审批作出判断后，提出相关问题并总结资金支付的相关情况向资金方汇报，待资金方答复后，执行资金方的审批意见。
此外，第三方投后管理人员在进行财务监管时，需要对投资项目进行动态监控及分析检查，每月向金融机构提交月度管理报告，并在报告中指出当月投资项目的账户、银行流水、重要科目的具体情况以及风险提示，在发生影响资金方投资安全的情形时，及时发现风险并分析汇总相关数据，说明具体情况向金融机构做出紧急提示，同时提出相关意见以便供金融机构进行决策，在第三方监管的过程中，可以帮助金融机构合理总结经验提升其风险控制能力，合理降低金融机构投资的风险。
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总之，整个房地产行业融资投后管理是一门艺术，需要在适度的范围内对项目公司进行有效管理，既不可以把项目管理的太死，也不可把其管理的太松，在基本准则（信托交易合同、项目开发计划、监管合同等约定的标准）范围内，给予项目公司操盘最大自由。
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本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、AI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，深度、前瞻市场解读，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击【转载须知】查阅转载规则。
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